邸威：养老产业需要好的设计和服务

面对“未富先老”的巨大考验和压力，人口结构迅速老化将使未来中国经济社会的发展活力“窒息”，因此，解决中国老龄化问题已经成为不可回避的问题。北京维拓时代建筑医疗养老事业部总经理邸威先生表示目前养老产业在中国正在迅速发展，但养老产业的发展需要适应中国老龄化的特点，还需要尽快健全老龄化的制度和服务体系，与此同时，也有必要多借鉴他国的经验。

北京维拓时代建筑医疗养老事业部总经理 邸威先生

畅言网：养老产业日益成为设计界和地产界关注的热点产业，作为设计师来讲，据您了解目前我国养老住区这一项事业处于一个怎样的发展阶段，未来前景如何?

邸威：现在国内整个养老居住产品，包括养老住区，服务型的养老公寓，护理机构等。单说养老住区产业的发展阶段，我认为还处于比较初级的阶段。首先，在设计理念上，从设计师的角度来讲，养老住区同其它房地产产品最大的区别在于服务和管理。养老住区是把大量的适老性的服务植入到社区，是一个混合体或者说是普通住区的提升版，但是现在养老服务的问题并没有解决。从前期的项目定位，运营管理模式，盈利模式或者商业模式，到后期服务的提供方式，都是一个比较模糊的概念，从这个角度来讲，养老住区肯定还是处于初级的发展阶段。

对于养老产业未来的前景，我个人认为大型的养老住区是一个没有前景的产业，因为我们国家老龄化严重，大家都在谈老龄化、高龄化和空巢化，从各个国家历史阶段来看，养老产业的发展模式都是从做养老住区，到后期国家政府鼓励做养老机构。

我们国家现在处于做养老社区和养老机构合并的阶段，养老住区刚开始发展起来，结果政府又开始鼓励大家做养老机构。现在日本、欧美国家，政府鼓励做嵌入性的社区服务机构，在既有的成熟社区基础上做养老服务的植入，而不是新建养老住区。如果不是从这个角度上来讲，也许养老产业还有前景，但从国际发展形势来讲，养老住区未来将慢慢地向住区中嵌入养老机构发展，或者这个住区原来就具有普通的居住功能，嵌入养老服务、儿童教育和其他服务功能，让社区通过嵌入的方法把服务融合进来，这是养老产业的一个大的发展趋势。

我觉得在未来的3-5年内，养老住区还是国内蓬勃发展的一种产品类型，在未来8-10年，这个概念会慢慢清晰，这些养老住区是真正的通用化社区，不单单只适合老年人，还能提供各种层面的人，包括儿童、青年和中年人需要的服务。

畅言网：随着老龄化时代的到来，养老地产有着极大的市场需求。但就目前来看，真正在做这一块的投资商或是设计单位相对来说还不是非常多，更多的似乎处于观望阶段，您怎么看待这个问题?

邸威：我们公司接触养老项目比较早，在2001年，我们就已经开始做养老主题的社区。现在国内比较有名气的国有院和民营院都正朝着这个方向发展。房地产和设计公司都开始转型，我们公司的养老医疗事业部的成立就是公司内部转型的动作，大家都正向专业化发展。现在有意愿做养老地产的投资商和设计单位很多，只不过大家都刚开始做，都在积累经验，没有成熟的设计理念和设计模式，还需要不断的总结经验。

畅言网：一些地产商以养老名义做项目，不管是拿地还是政府审批会比较容易，您是怎么看待这个问题?

邸威：现在这种情况慢慢越来越少了，在三年前，一些单位为了拿地或者获得政府政策性的支持，以养老概念做社区的现象比较多，但是近一年多来，政府部门也已经出台了很多政策，去限制所谓的“挂羊头卖狗肉”的行为。另外还有很多开发商也慢慢意识到只是套一层“皮”对自身产品的销售或者对公司长远发展是没有益处的，大家还是希望真正去干这件事，只是国内这方面的经验少，大家操作比较谨慎。

畅言网：养老住区设计中设计师们经常提出“适老化设计”，您认为“适老化设计”包括哪些关键因素?

邸威：先谈谈大家的普遍理解，其实我们国家出台了养老设计的规范，里面提及的是硬件基础设施和老年行动上的无障碍设计的约束，我个人认为解决了物理空间的问题，并不能完全解决老年人的生活问题，真正适老化设计还是需要把生理、心理和服务层面，这三个层面整合到适老化设计里面，才是真正适合老年人使用，让其生活更加舒适和便利。

在生理层面上，国家对采光、通风、空间的尺度等都有特殊要求;在心理层面，比如：我们在户内设计的时候要考虑空间的认知程度，感官、隐性的障碍和居住心理，甚至还有通过设计让植入的服务便捷化，直接输送到老年人生活空间里。所有这些因素综合在一起才是适老化设计，而不仅仅是解决空间尺寸的问题。

畅言网：每个国家在养老住区设计理念、设计规范上既有共同之处，也有因各自国情不同而具有的特色。如何取长补短，让设计更好地服务于养老产业?

邸威：我有一位朋友的案例可以先借鉴：他原来做一个国内的养老机构，他希望在餐饮环节可以让老年人亲自动手参与，对老年人心理有好的影响。由于管理层面的制度问题，在中国国内实施起来很困难，这样的设计理念和国家管理规范相冲突，在建筑设计层面就出现了很多问题。

我再举一个例子：对于轮椅回转的空间问题，国内设计师总愿意去照搬无障碍规范里面1.5m直径的回转空间，我认为首先要考虑是不是所有的老年人都坐轮椅，是不是在每一个空间中都要完成360度回转;其次，老人坐轮椅是自己操作轮椅还是别人帮助操作。根据我们的经验如果是直接操作轮椅，那1.2m直径就足够了，如果别人帮助操作，可能要2m才够，所以1.5m的规定只是一刀切的规范。

国内的规范不够深化，不够细化造成了国内适老化空间的死板，我觉得国外养老设施的规范和经验，可以借鉴的就是理念的灵活运用，他们完全为了老年人真正的使用便利去思考，而不仅仅是符合一纸空文，或者按照理论化去做设计，这是国内现在做设计最容易出现的特别大的问题。

规范是严谨的，虽然有时候不得不一刀切，但是我觉得规范在执行层面上，包括设计人员、审查人员都应该有理念和变通性，不要完全按照死板的规范做。国内的设计规范前面是刚性的条文，后面一部分是条文的解释，我跟设计团队会强调，即使要遵循规范的时候，也一定要把条文解释看清楚，并具有更深层次的掌握规范的能力，或者把握规范的这种尺度，要明白去灵活运用和最终遵循规范的根本，还是为了老年人使用上的方便，而并不是为了符合规范来设计。

国内的规范有一些毛病，首先，有些规范比较老，十多年一直在沿用，大家都很机械、很教条地去遵循这样的规范;其次，偶尔有新的规范，但是规范还是文字，最后还是需要理解活性。

畅言网：除了在设计中充分考虑功能性因素以外，必须充分考虑人性化，尽量消减“制度化空间”对老年人的心理压迫，在设计中我们如何创造“家”的空间感受?

邸威：人性化设计更多的出现在机构里面，我们讨论了如何将养老机构的设计去制度化和机构化，里面存在很多因素，比如：第一、在机构设计理念中，不应该把老年人当成病人或老人，如果把设计的使用对象就限定了，那无疑最后设计出来的空间就会带上这样的烙印。所以我们一般还是希望把老人看成正常状态的人，这个机构首先要满足人的基础需求，然后再谈此人的年纪、是否有慢性或急性病、是否身体机能退化、是否有认知障碍等，根据这些人的特点去订制一些空间，从根上把设计对象的方向搞清楚。

第二，在机构空间中，把机构中的老人当成自己的家人看待，家一般具备的空间有门厅、玄关、客厅、卧室、厨房、娱乐空间及阳光房等，在机构中无外乎就是要放大这些空间要素。该开放和聚合人气的地方要聚人气，该私密的地方要有私密性，这样才能让他们从空间上感觉回到了自己的家。

第三，装饰装修中色彩的问题，根据老年人的生理和心理特点，来进行色调和灯光的选择。 这些色彩也是对老年人感官的刺激，让他们很舒服地住在机构里面，还有一些居室内部的护理型的机构，可以通过内部装修隐藏使用的仪器，这也是让老年人进入机构后，不会感觉自己是住在医院的病人。

第四，在服务层面，国内有很多机构里面都跟医院的管理相同，但是在日本、美国等国家的很多机构里面，管理人员没有明显的等级，服务理念是自下而上的，是为老人服务的而不是去管理老人。综合了以上四个层面的因素，才决定了这个机构是有家庭化的感觉。

畅言网：贵公司在养老规划设计领域中一直进行着不断的实践与探索，创造了很多成功的养老地产案例，您可以分享一些贵公司在养老项目成功的设计经验和开发模式吗?

邸威：我们公司在养老方面的实操案例比较多，现在国内大部分的模式也接触过。有些人比较武断地说养老地产是伪养老，我是不太认同的。因为俗话说得好“黑猫白猫能抓老鼠的就是好猫”，做护理性机构解决的是中国养老最高年龄段或者最刚需求人群急需的问题，解决充分、及时和有效。

养老地产虽然没有解决刚需人群，至少解决了中国老龄化的一部分问题，养老地产在现在这个阶段，或者现在这个形势下还是有一定的发展空间，所以我们做的东方太阳城这类型的养老地产，它是在地产类型中，在模仿“美国太阳城”的模式，不管是从运营的方式还是从设计理念上。一个远郊性的项目，在这个项目里面会有自己的非常好的景观，有高尔夫，周边围绕低密度的产品，所有的空间都是适老化的设计，服务方面为活跃性老年人提供各种吃喝玩乐设施也很丰富，所以解决的是活跃性健康性老年人的生活问题，当然运营上也和美国太阳城有不同的地方，美国太阳城是有限定年龄的，但中国太阳城因为处在当时的市场环境或者认知理念情况下，是销售产权但是不限制年龄，但是毕竟这个项目还算一个成功的养老地产项目。

还有一种类型，比如一些险资公司的项目，他们采用的销售模式是销售保险产品，而并非销售房产，所以实际上这种社区解决的问题是要让保险产品提供的红利可视化，我要让消费者看见未来预期，由于保险公司比较有钱，融资能力比较强，这种社区可能提供的各类的从活跃性的老年人到护理性的老年人的各类需求的配套服务设施都比较健全，而且它比较敢于去做后半段辅助护理型的产品，从这里面应该可以看开发商和险资公司完全是两种思路，开发商还是在沿用原来的快进快出，养老只是为了争取更多的客群，险资公司是要在买服务的基础上促进保险产品去销售，这两个还不太一样。

政府方面其实也做了比较多的工作，但是他们只想尽量的少花钱多办事，如果拿一个险资公司的养老机构去和政府养老机构作对比，他们之间就存在很大的差异性。

畅言网：在您看来，国外养老住区产业有哪些比较好的经验?目前比较前沿的、成熟的设计模式有哪些?

邸威：国外做养老住区的经验丰富，但是拿到国内来都是水土不服，必须经过本土化的过程，现在我们所经历的就是一个本土化的过程，当然大家都很模糊的去认识这个问题，并不是提出一条路线就四海皆准，每个项目之间的特质不一样，比如说：有的项目在北京，有的项目在成都，区域性不一样;有的项目在风景区，有的项目在城市里，项目周边的环境资源，交通的问题都不一样;有的项目是国有垄断企业投资建设的，有的项目是小型民营企业投资，投资人的实力不一样，投资人整合的资源不一样，针对的未来的客群不一样，将来运营的模式和方式也不一样，收费的模式也不一样。这些千变万化的状况，连开发和运营的模式都没有固定的模式，设计肯定不存在成熟的设计模式，只能说我们要有原则，不能把模式套用到所有投资人身上。

畅言网：在您看来，国外养老住区产业有哪些比较好的销售模式?

邸威：养老销售模式有会员制、有以租代购、一次性交租金、还有保龄金加月费等各种系列的金融和信托产品，在国内现有的发展模式下，让消费者最能够接受的是：服务和产权分离的模式，可以把社区的物理空间和提供的服务当成两种产品，空间是空间，服务是服务，能够让消费者在里面灵活地选择或者采购灵活的产品，打包式产品在欧美比较能接受的，在我看来，打包式的产品在国内让人觉得价格高，要么就是不需要，在很多运营机构里面可以看见基础月费是很有限的几个服务项，剩下的个性化的服务选择，价格还没有明码标价。另外就是大家给老人的感觉是在这个机构里面，自己的生活是可以自己支配的。不是进入被管理者的角色里面去，这个和运营和提供的服务也是密切相关的，模式造成了不一样，另外一个比较有前景的就是现在比较提倡的医养结合的模式，因为在国内最刚需的人群还是身体有慢性疾病需要长期照顾的人群，如果没有医疗的介入肯定是有问题的。

畅言网：您对未来我国的养老产业发展方面有哪些良好的个人建议?

邸威：第一、整个国家从上层政策结构的建立，到每一个政策的执行环节都不完善，中国内部要遵循的养老宪法还没有成形，这是我们遇到的最大困惑。

第二、在设计这方面，我觉得应该尽快出台更多、更细化、更人性化的标准，我们现有的设计标准比较老旧，而且过于死板，也没有专门针对中国市场。